Båtplass på Sørlandet -Hva er vanlig praksis ifm innskudd og leie?

[dieselfan]

Har leid en båtplass på det blide Sørlandet i 20 år.

Det er et regulert område, det er godt opparbeidet, det er rent og pent, godt miljø og rett og slett et hyggelig sted å være.... men nå har plutselig grunneier fått det for seg at det skal koste bortimot 100.000NOK å få lov til å være med videre...

Slik jeg forstår kravet er det ikke snakk om noen annen "gjenytelse" knyttet til dette enn at man får lov til å leie videre. 

Ingen løfter om oppgradering, ingen fast plass, størrelse på plass, indeksregulering av leie etc.

 

Mitt tilfelle er fra Sørlandet men dette er en prinsippsak som ikke er geografisk begrenset så håper hele landet deler sine meninger.

 

Er slik praksis vanlig ?

Hvordan bør man møte et slikt utspill ?

Hvorledes er avtalene i din båthavn ? 

Redigert 10.November.2016 av dieselfan (see edit history)

[StorStas]

Det er ikke helt uvanlig med s.k. innskuddsplasser, hvor man betaler et større beløp på forhånd. Men jeg vil gjette på at det er mest aktuelt i pressområder hvor det er stor rift om plassene.  Vet ikke hvordan press det er på båtplasser der du ligger? 

 

Innskuddet blir gjerne som et slags depositum.  Noen steder får man bare tilbake pengene uten renter når man sier opp, og noen steder forsvinner innskuddet over x antall år.  Hadde den sistnevnte ordningen hos KNS på Bygdøy for noen år siden, og da ble en del av innskuddet løpende gjort om til leie.  Så da er det totalen av hva man betaler som blir leiekostnaden.

 

Når jeg flyttet båten litt lenger sørover i 2013 så sjekket jeg en del rundt, og en god del steder så var det mulig å velge en eller annen form for innskuddsordning.  Da ble gjerne sesongleien en del lavere, men totalen gikk i marinaens favør vil jeg si.  Man må jo hente de pengene et sted, enten som lån med renter eller fra innskudd med tilsvarende tapte renter (som ikke er så mye nå for tiden da, men allikevel).  Og ikke minst for mange av oss så medfører et utlegg i den størrelsesorden et tilsvarende tap i "finansiell handlekraft" på andre områder.  Og man må uansett huske på at de pengene i mange tilfeller er å regne som usikrede lån, så skulle marinaen gå over ende så er ikke innskuddene nødvendigvis beskyttet for båteierne.

 

Om grunneier bare kan endre betingelsene på denne måten avhenger vel av kontrakten du evt. måtte ha i dag.  Er betingelsene der du ligger nå spesielt gunstige i forhold til hva du kanskje kan finne et annet sted i området?  Hvis ikke så høres det ut som en sjanse å ta for grunneier, for han risikerer jo at folk finner seg andre båtplasser. 

 

Hvis du ikke har noe å gå på i dagens avtale så er det fare for at du må se på dette som en form for "prisjustering" fra grunneier, om den er aldri så kjiip. Hvis du skal betale et innskudd så må det gå klart frem hva som skal skje med innskuddet, og de betingelsene bør det være mulig å få på bordet ganske kjapt.  Så må du se om det er verdt det og vurdere om du blir eller ikke.  Evt. sondere terrenget med de andre båteierne i havna.  Om mange nok nekter å gå inn på en sånn avtale så kan det jo hende at grunneier ombestemmer seg.

[LALUNA II]

Ser det som gambling med kapital så lenge det ikke er direkte sagt hva det går til annet en til grunneier ...
Du sier jo ikke noe om hvor det er på "Sørlandet" så vanskelig å si hva normen er der du er ..

[Mouche]

Hadde en privat båtplass i Valle i Telemark (Kragerø) som ble bygget ut privat. Innskuddet var utbyggers kostnad som ble avskrevet over 15 år samt en årlig leie som var helt ok. Det ble laget en skikkelig kontrakt, avtalen var basert på en konkret fast plass og hvis jeg ønsket kunne avtalen tinglyses som en heftelse på eiendommen. Vi sa opp plassen etter syv år og fikk da refundert deler av innskuddet beregnet etter antall år avtalen hadde gått/var i igjen.

 

I Lillesand hvor jeg nå er kan man leie plass i kommunal havn mot et innskudd som man får igjen krone for krone samt betale en årlig leie. Avtalen er knyttet opp mot en fast plass. Et problem er dog at det er flere på venteliste i kommunen enn antall plasser kommunen disponerer totalt sett!

 

Har båtplass i Leangbukta i Asker og der er det innskudd samt en årlig leie. Ved salg vil sameiet selge plassen/innskuddet slik at man får igjen sitt innskudd. Innskuddet har vært justert opp noe med årene slik at man kan "risikere" å få noe mer igjen enn man opprinnelig betalte. Venteliste på større plasser, men noen mindre plasser er ledig.

 

Det er mange forskjellige ordninger rundt forbi, men uansett må det jo være en avtale som beskriver hva man har betalt for og partenes ansvar og rettigheter!

[dieselfan]

Takk for de gode innspillene så langt.

Laluna II - jeg beklager at jeg ikke kan være mer spesifikk på sted. Den eneste grunnen til det er at jeg ikke ønsker å gjøre situasjonen heitere enn den allerede er. Siden det er mange berørte parter kan det være uheldig for saken om grunneier/berørte skulle føle at jeg har gått til "pressen" med saken.

Den finnes godt med ledige plasser i området. Det er ikke i en by. Mange av de berørte er på forumet...

 

I dette tilfellet er "innskuddet" tapt dagen etter innbetaling.

Min bekymring er at etter innbetaling av et forholdsvis stort beløp, på kort varsel, igjen uten noen garanti, vil kunne få et nytt krav om ti-dobling av leie eller et krav på 200.000kr eller kanskje 1.000.000kr om grunneier skulle få det for seg.

 

Jeg opplever situasjonen som ute av kontroll allerede fordi eksisterende kontrakt er svak.

(ingen har ønsket å kreve kontrakts-endring tidligere pga nære bånd og leietagerne har vært så fint behandlet)  

Det er flere grupperinger og velforeninger involvert og her kan det komme til å bli en kamp for å oppnå særavtaler... 

 

Det hjelper å få andres syn på saken, så kom gjerne med dine synspunkter 

[LALUNA II]

Finns det godt med plasser i området da hadde jeg funnet meg noe annet i en viss fart fremfor å gjøre en grunneier styrtrik på "svindel"i lovlige former
Just my 2 cent om den saken .......ingen planer ingen penger så enkelt

Redigert 11.November.2016 av LALUNA II (see edit history)

[Frissy]

Her ville jeg sagt akkurat det du forteller her til grunneier. Si at du er bekymret for at det er et stort beløp, som du føler at det ikke er noen form for garanti rundt. Kan du spørre om det kan lages en form for kontrakt? Vil det komme flere krav?

Hvis dette ikke blir møtt på en skikkelig måte av grunneier ville jeg som Laluna sier funnet meg en annen havn.  Mye kr hvis det ikke følger med noe i summen, eller det er noe du kan få igjen. Vet at det ved en havn der jeg sjekket var slik at du betalte inn et stort engangsbeløp som ble nedskrevet pr år. Ga du deg før perioden var over fikk man igjen etter en utregningsnøkkel. Alt var kontraktsfestet. 

Skjønner godt du er skeptisk til dette "opplegget"

[Riddar4]

Her skisseres det nærmest amerikanske tilstander. Men i motsetning til der, tør visst ingen å si noe, verken enkeltmedlemmer eller foreninger. Stemmer det? Lar folk seg nærmest trampe på fordi en tidligere er blitt godt behandlet og at det er nære bånd? Eller er dette bare et tenkt tilfelle for at vi skal få en god diskusjon??

 

Vanlig folkeskikk og forretningsskikk er å kalle inn og informere og la de berørte parter få komme til orde. Ingen kan få tredd nye ordninger nedover hodene uten. 

Viss ikke en blir hørt eller kommer til noen ordning som begge parter er fornøyd med, ser jeg bare to utganger: Enten å bøye hodet og finne seg i det, eller ta sin båt og gå. Det er jo plenty båtplasser å velge mellom i distriktet, blir det sagt.

[Guest Avmønstret#]

I en situasjon hvor det er godt med alternativer faller vel sånne modeller døde til bakken? Mao, det er ikke salgbart i markedet?

 

Ville sondert markedet for en ny plass. Den store fordelen med båt er jo at det er utrolig lett å "bytte leverandør" av båtplass, vinteropplag osv.

-----

 

Litt off-topic: Hater fragmenterte betalingsmodeller hvor man til slutt ikke aner hvor mye og hva man har betalt for. I ei båthavn ser jeg ikke for meg at det kan være veldig vanskelig å kreve en årlig leie, og ferdig med det. Blir det mer enn det så føler jeg at det er ugler i mosen... som sjeldent går i min favør. 

 

Kan skjønne behovet for kapital ved ny-etablering av en havn osv for å slippe renteutgifter koblet til lån. Men om prosjektet ikke er låneverdig, eller drevet på en sånn måte at man ikke får tatt lån av andre årsaker, vil/bør man da satse egne penger inn i et sånt prosjekt? Jeg tenker nei.

Redigert 11.November.2016 av Avmønstret# (see edit history)

[hanto1]

Man betaler ikke 100K uten kontrakt som klart definerer begge siders forpliktelser.

Noen bør stikke hodet frem og få til et møte med eiere.

[dieselfan]

Innstendig Takk for alle de gode innleggene. Responsen har vært utrolig god og med særs relevante eksempler, jeg prøver å systematisere forslagene nå og vil møte en velforening på søndag. Mitt ønske er et felles utspill og like regler for alle...  

 

Her skisseres det nærmest amerikanske tilstander. Men i motsetning til der, tør visst ingen å si noe, verken enkeltmedlemmer eller foreninger. Stemmer det? Lar folk seg nærmest trampe på fordi en tidligere er blitt godt behandlet og at det er nære bånd? Eller er dette bare et tenkt tilfelle for at vi skal få en god diskusjon??

 

Riddar4 - jeg garanterer deg at dette er en høyst reell situasjon som vi hverken er glade for å være i, eller unner noen andre å støte på. Skulle gjerne lagt alle fakta på bordet men det vill som nevnt trolig ødelegge for mange andre også så jeg holder sted og navn på grunneier utenfor...

 

Alle: dersom grunneiers utspill hadde inneholdt en forpliktelse til å kun oppregulere leie iht konsumprisindeks hadde saken vært en helt annen.

Er det noen som vet om lovverket sier noe om dette ?

 

Er det urimelig av meg å kreve det ?

[StorStas]

..

 

Alle: dersom grunneiers utspill hadde inneholdt en forpliktelse til å kun oppregulere leie iht konsumprisindeks hadde saken vært en helt annen.

Er det noen som vet om lovverket sier noe om dette ?

 

Er det urimelig av meg å kreve det ?

 

Kan ikke tenke meg at noe sånt er lovfestet.  Det er den nye avtalen du/dere gjør med grunneier som gjelder, og der står man veldig fritt, så lenge begge parter er villige til å skrive under på hva man nå blir enige om. 

 

Men jeg syns slett ikke det er urimelig å kreve det du nevner, og mer til. Dere "gir" jo bort 100K til grunneier, det er et seriøst bidrag vil jeg si. 

Konsumprisindeksen en måling av en ganske generell prisstigning i landet her, så å følge den vil være ganske normalt selv uten slike ekstra innbetalinger. 

 

Jeg ville i alle tilfeller sett på den innbetalingen som en form for leiekostnad.  Dette blir nå en del av kostnaden ved å leie plass der.  Så hva er en plass der verdt?  Er den verdt 100K hvis du bare får lov å fortsette å leie der til samme pris?  Hva om noe uforutsett skjer og du må selge båten et stykke ut i neste sesong, er det da OK at de 100K er tapt?

 

Støtter ellers alle som mener du bør komme deg bort hvis det ikke blir ordnede forhold utav dette.  Hadde jeg vært på utkikk etter ny plass, og noen hadde presentert tilsvarende så hadde jeg skygget banen.  Er ikke nødvendigvis beløpet det skorter på, men inntrykket av at ting går helt hals over hode her.  Fornuftig å gå sammen flere, så mange som mulig, om å få orden på dette.

[Mouche]

Vi har avtalefrihet her i landet så også en avtale som kan oppfattes som totalt ensidig, meningsløs osv er en avtale så lenge partene har gått med på denne og at man anses å være sånn noenlunde ved sine fulle sansers fem.

Nei, detter er ikke å anse som amerikanske tilstander da avtaler "over there" trolig vil være på noen hundre sider og inneholde de mest utrolige klausuler slik at partene er sikret. Det er i alle fall min erfaring etter en del års bo og arbeidstid der.

[LENB]

Her er det vel bare å kaste loss og finne seg en annen plass. Der jeg har plass betaler vi kun årlig leie, ingen innskudd eller andre utgifter. Ca 5000 pr år for 4m bredde.

[Sofia 1030]

Jeg betalte også et innskudd ved overtakelse av plass i privat marina i Tromsø. Plassen kjøpte jeg fra en båteier som hadde solgt båten. Siden da (2006) har prisen med rett til å leie gått betydelig opp. Som disponent av båtplassen kan jeg fritt selge den videre, vi har i båtforeningen forsøkt å få denne retten tinglyst, men ikke fått det til så langt.

Så dersom det skal betales et betydelig innskudd er det en stor fordel om en kan omsette denne retten til å leie fritt.

Dersom det er en båtforening som eier marinaen vil det jo vanligvis ikke være mulig med slike ordninger, men da er jo innskuddet/ årlig leie ofte mindre.

[dieselfan]

De fleste i denne båthavna har båtplass der pga nærhet til hytta og de fleste har jolleplass.

Vi betaler ca det dobbelte av Vinderla.... i årlig leie +parkering.

Parkeringsplassene steg med 60% i år og det er jo en skremmende tendens som gjør at mange lurer på hvor dette vil ende. Mange av oss vil helst bli men i "ordnede" former.

Kan ikke snakke for alle for til nå har jeg kun snakket med ca 20% av leietagerne men jeg er ikke kjent med at noen kommer til å betale inn dette uventede "kravet" på bortimot 100.000 kr for å få lov til å leie videre.

Kontrakten vi har idag er så tynn at jeg finner egentlig ikke noe der som er for å ivareta leiers interesser.

 

Sitter med følelsen av at den nye grunneieren kun ser etter muligheter for hove inn så mye som mulig uten å tenke på at varen bør stå i forhold til pris.

 

Grunneier kan synes å tro at denne lille øde enkle men trivelige båthavna på Sørlandet er en del av Aker Brygge

 

For de som har holdt til i denne båthavna i 50 år er det jo ekkelt å få et slikt krav og følelsen av at nå kan hva som helst skje videre...

[Guest Avmønstret#]

Sånn jeg ser det i denne situasjonen har man to veier til makt som leietaker her. Enten bruker man markedsmakta og finner seg en ny plass, som vel er det enkleste.

 

Eller så samler man en gruppe av leietakere og legger press på utleier, men man må ha reelle maktmidler bak, feks mulighet for ny plass til store deler av gruppa, eller betale/få tak i juridisk kompetanse som kan vurdere om avtalen er juridisk holdbar, evt kompetanse på avtaler som kan forhandle med utleier med mandat fra gruppa. 

----

 

Å "kjøre solo" mot utleier har jeg null tro på. 

 

Så om ingen andre tar initiativ til å samle en gruppe, og en ikke vil selv, eller et eksisterende "gruppeintiativ" er av en sånn karakter at en ikke vil være med, ja da må en vel finne seg en ny plass?

 

Trist. Og også litt trist om havna har eksistert i 50 år+ og leietakerne aldri på noe tidspunkt har organisert seg på noen som helst måte (for å lage et bedre tilbud for seg selv og andre i havna). Er det faktisk ingen eksisterende organisering av brukerne som man kan ta tak i for å kalle inn til et møte eller noe? 

[LALUNA II]

Sier det igjen ..for meg på grunnlag av det du skriver så er denne grunneieren bare ute på å berike seg på deres bekostning ....kjør han til veggs eller flytt ...ran frivillig med åpne øyne må dere ikke finne dere i .

Redigert 12.November.2016 av LALUNA II (see edit history)

[Chiefengineer]

En slik kontrakt ville jeg ikke signert på. Jeg har en båtplass der innskuddet var 125 tkr + årlig leie men da til havnemyndighetene i byen som var utbygger. Og dermed i seriøse, ordnede former. Om jeg ikke lengre ønsker å ha plassen sier jeg den opp og får tilbakebetalt innskuddet innen 2-3 mnd. Dette er kontraktsfestet og et minimum av hva som må være med i en innskuddsbasert utleieavtale.

 

Innskuddet skal ikke "gå tapt" medmindre det gjelder kjøp av privat båtplass der du blir eier av båtplassen. Men da er det en annen type avtale. Isåfall ville jeg vært skeptisk til om denne summen som er framlagt er noe "utleier" kan oppnå i det åpne marked eller om reell markedsverdi er bare halvparten om du finner det for godt å selge etter et års tid. Tror du bør se deg om etter et bedre og mer ryddig alternativ.

[dieselfan]

Innskuddet vil definitivt gå tapt... allerede året etter, dersom jeg av en eller annen grunn ikke skulle kunne være med videre (for folk i oljebransjen er et slikt scenario ganske relevant ) 

 

Pinkvin - juridisk vurdering av avtale er et godt råd men i dette tilfellet er "avtalen" et skriv hvor man blir bedt om å sette beløpet inn på konto innen en svært kort frist. Har latt en advokat se på alle papirer og han rister bare på hodet... "her står det jo ingenting... han vil jo bare ha penger"

 

Kjøre solo ønsker jeg ikke men bare det å skaffe telefonnummer til alle er en stor jobb....

Redigert 12.November.2016 av dieselfan (see edit history)

[Søringen]

Hvor mange båtplasser er det snakk om? Høres jo horribelt ut det her...

 

Er ikke en vel-forening som kan ta en diskusjon med grunneier, der han kan legge fram sitt syn / begrunnelse? Han bør vel i utgangspunktet være interessert i at flest mulig fortsetter å betale en årlig leie, og ikke at alle stikker av, slik at han har en fast inntekt.

[dieselfan]

Flere velforeninger i området men ganske geografisk spredt. Det er i underkant av 100 plasser.

[Søringen]

La oss si 95 plasser á 100.000,- = 9,5 millioner kroner? Uten videre begrunnelse eller kontrakt? I tillegg til at dere allerede betaler høy leie?

 

Grådig grunneier vil jeg vel påstå.  

 

Og regner med at ikke alle leietakere har ræva full av penger.

[Riddar4]

I gamle dager var mottoet når slike situasjoner oppstod: Organiser dere. Dann en brukerforening. Det er vel klart at det ikke blir noen utbygging viss ikke grunneier får noen leietakere som skyter inn kapital for utbygginga. Ellers må han ut på lånemarkedet, og da ser de av papirene hva som er realistisk eller ikke. Og opplegget slik det foreligger er i høyeste grad urealistisk. 

[Søringen]

Slik jeg forstår det er det jo ikke snakk om noen videre utbygging eller forbedring av eksisterende anlegg? Bare et plutselig innfall om at det kreves 100.000,- for å beholde plass i anlegget, uten noen form for nye goder.