Hvor stor er en "småbåt" - Hvor bred er en småbåtplass ?

[X10an]

hanAre skrev for 1 time siden:

Du må nok kontakte advokat og få hjelp med det jurdiske og eventuell avtale med naboene. 

Men mitt inntrykk og tolking er at du får lov å bygge så lenge det er minst en tilgjengelig småbåtplass til hver av naboene.

I og med naboene ikke har noe som helst tinglyst på din tomt og bryggen er din private eiendom så kan du igrunn faktisk kreve leie som kan dekke vedlikehold, forsikring osv. at naboene har rett på plass betyr ikke at de har rett på gratis plass, ei heller at de bestemmer størrelsen på plassene de har rett på. 

Er veldig sikker på at kommunen blir fornøyd om du bygger plass med cc250 til naboene, om naboene nekter betale leie eventuelt engangssum og ikke får bruke plassen grunnet det blander ikke kommunen seg opp i. 

 

 

Med mindre det eksplisitt følger av kommunens tillatelse at denne rettigheten til bryggeplass skal være vederlagsfri for naboene, er det slik jeg tolker denne saken også. 2,5 meter plass til hver av naboene og en samlet leiepris fra dem som dekker minimum 2/3 av dine løpende utgifter for vedlikehold og forsikring, i tillegg til nedbetaling av 2/3 av bryggens etableringskostnad over en 10-15 års periode. Leieprisen må selvfølgelig kunne forsvares i den grad at den ikke skal være grunnlag for å gi grunneier en ekstrainntekt på naboenes bekostning. Man kunne benyttet en annen fordelingsbrøk i og med at størstedelen av bryggen disponeres av grunneier, men da grunneier stiller med både tomt og organisering kan dette regnes som hans ekstra egeninnsats for sin størstedel av bryggeanlegget.

 

Deretter er det helt opp til naboene om de ønsker å benytte seg av dette tilbudet eller ikke. Det viktigste for kommunen er at naboene har førsterett til hver sin småbåtplass ved denne bryggen dersom de ønsker å være med på spleiselaget med grunneier.

[dieselfan]

hanAre - takk for at du ville bruke ditt første innlegg på forumet til å hjelpe meg  velkommen og håper du får like god nytte av galaksens beste båtforum som oss 

X10an - takk for meget detaljrikt og konkret innlegg som hjelper meg/oss med å få et klart bilde av hvordan saken ser ut på litt avstand.

 

Alle - så langt er så er "alle" innleggene positive/gunstige for meg og mine...  situasjonen er nesten for god til å være sann   som Ask poengterer så er slike forhold en belastning. Uten bryggeplass til "Baluba" så vurderer vi å selge. Utfallet av denne saken vil være et slags være eller ikke være for oss. For naboene er det i mine øyne annerledes, de har stor tomt, 120m strandlinje og en godt skjærmet bøyeplass som kan ta 40fot og god plass til 10-12 båter til... 

• Vil gjerne at noen utfordrer meg litt..
• Hva slags innspill tror dere naboene kan komme med ?
• Hva kan jeg ha oversett ?
• Hva kan kommunen finne på ?
• Hva kan en "Kjendis" advokat komme til å...  ?

(spark meg gjerne litt i leggen folkens, vil heller høre det fra dere enn i retten...) 

[gasebo]

Jeg tror den største utfordringen din er naboen med alle tantene, sigermødrene og onklene. De vil aldri bli enige seg imellom og det vil være umulig å forholde seg til en rekke personer med forskjellige meninger. Du må på ett eller annet vis få de til å fremstå som en enhet med en talsmann.

 

[abella]

har ikke desse "kjekke naboane" din TINGLYSTE RETTIGHETER på din eiendom, vel, så har dei ikke noen rettigheter, har dei bygget kai ulovelig er det kommunen sitt ansar å få den vekk. må bare ikke gje deg , det er DIN eiendom, og frekkeheten lenge leve når dei kommer med trusler om "dagbøter" visst ikke DU lager ferdig kai til dei, har aldri hørt på maken,

[Guest Avmønstret#]

Dieselfan, har dere mye å tape på å gjøre ingenting. Evt bygge brygge kun egnet til eget formål, kanskje med et fundament eller noe for å antyde "fremtidig utvidelse" og rett og slett utsette resten i all evighet, med begrunnelse i at noe mer har dere ikke råd til, eller noe i den dur? 

--

Noen ganger kan det være like greit å legge ballen død. Og noen ganger så går tiden og så plutselig endrer alt seg til det bedre, av en eller annen grunn som er umulig å forutse. 

 

Dette virker så komplisert å komme ut av på en god måte at jeg tror jeg bare hadde latt det ligge. Dere har vel forsåvidt ikke noen tidsfrist å forholde dere til, og all den tid naboene ikke vil gjøre/betale noe selv så er det jo opp til dere når og hvor og om det blir gjort noe. 

 

Jeg ville bygd brygge som hadde kapasitet til eget behov og utsatt resten i all evighet. 

 

 

[lippert]

Tok en titt på et par reguleringsplaner hos oss som alle bruker begrepet småbåtaniegg. Der ligger det brygger med båter fra 9 fot til over 50 fot, Det største anlegget er regulert for inntil 1000 plasser. Som andre har nevnt er det ganske standard fra kommuner å kreve samling av brygger i strandsonen for å tillate noe nytt. Jeg kjenner til en jordskiftesak hvor båtstørrelsen ble fastsatt for rettighetshaverne. Men jeg har aldri sett det gjort i en reguleringsplan. Kan kanskje ha forekommet i en byggesak, men jeg vet ikke om noen. 

 

Jeg får inntrykk av at kommunen i din byggsak har tillatt mindre brygge enn det reguleringsplanen tillater. Det skal de ha gode argumenter for å gjøre. 

 

Uten å å ha lest reguleringplanen og vedtaket på byggsaken er det ikke helt enkelt å vite nøyaktig hvor saken står. Men jeg kan ikke forstå at kommunale planer kan gi naboene rett til gratis brygge hos deg. Så lenge de ikke hadde en eksisterende lovlig brygge som du valgte å fjerne. Og det hadde de jo ikke.

[X10an]

Pinkvin skrev 1 time siden:

Jeg ville bygd brygge som hadde kapasitet til eget behov og utsatt resten i all evighet. 

 

 

Dette er ikke en god løsning. Kommunen har vært tydelig på at naboene skal ha  "bruksrett i form av å kunne fortøye en småbåt i grunneiers bryggeanlegg". Jeg tolker dette som en absolutt betingelse for at byggetillatelsen skal gjelde. Dersom bryggen bygges uten brukmulighet for naboene, tilsier dette at bryggen kan være bygget uten gyldig byggetillatelse med de problemer det kan medføre.

 

Det å ikke bygge brygge er nok helt greit juridisk sett, og kan vanskelig gi opphav til dagbøter, men det løser ikke dieselfan sitt problem. Han vil jo ha en plass til Baluba.

 

Eksakt ordlyd i byggetillatelsen kan være interessant, men jeg legger til grunn at det er ca slik det skrives her.

 

Jeg ville sendt et kortfattet brev til hver av naboene der jeg ville redegjort for mine planer. Grovt sett:

1. Det bygges 2,5m båtplass til hver av naboene som kan benyttes av naboene mot en årlig kostnad på kr 3000,- pr plass. Dette for dekning av bygging, drift og vedlikehold. (regnestykket mitt: byggekost 60.000 / 3 = 20.000 på hver blir 2000 på hver for nedbetaling over 10år. I tillegg til 1000 for drift og vedlikehold)

2. Byggingen igangsettes om en måned.

3. Eventuelle innsigelser må komme innen 14 dager.

 

Jeg ville så avventet svarfristen.. Om ingen har innsigelser må dette oppfattes som samtykke til dette. Alternativt legger du ut deres tilbakemelding her.

 

[Guest Avmønstret#]

Om ikke annet så kan det å utsette alt legge press på naboene, om de ønsker brygge da.. 

 

Kan jo bare være ærlig og si at det ikke blir noe av basert på vilkårene som foreligger. Men at en er åpen for å sette i gang hvis det blir en mer fornuftig løsning. 

--

En har jo en bra makt i å kunne la være, ville brukt den. 

[TorgeirH]

Det virker som jussen er relativt grei her, @X10an har en god fremgangsmåte synes jeg, men det høres jo ut som en spesiell type naboer du har fått deg hvis du frykter å ikke få plass til båten din, på egen brygge på egen tomt. Det høres jo også ut som typen personer som kan prøve å gjøre deres opphold på landstedet så pyton som overhodet mulig også, men der håper jeg virkelig jeg tar feil.

 

Redigert 22.Juni.2017 av TorgeirH (see edit history)

[Ask]

"Om ingen har innsigelser må dette oppfattes som samtykke til dette. Alternativt legger du ut deres tilbakemelding her. "

 

x10an. Såkalte "negative samtykker" står seg skjelden rettsleg.

 

 

Ask

[X10an]

Ask skrev 25 minutes ago:

"Om ingen har innsigelser må dette oppfattes som samtykke til dette. Alternativt legger du ut deres tilbakemelding her. "

 

x10an. Såkalte "negative samtykker" står seg skjelden rettsleg.

 

 

Ask

Det oppfattes at det har vært vanskeliglig å få noe til skriftlig med naboene. Dette kan derfor vendes litt til grunneiers fordel dersom det gjøres på denne måten. Naboene får en skriftlig plan og bør da komme med skriftlige innsigelser dersom dette finnes.

 

I denne saken virker det ikke å være behov for at en "negativ innsigelse" skal stå seg rettslig, da poenget med dette er at naboene skal føle seg underrettet om saksgangen samtidig som det er ønskelig å provosere frem en skriftlig dialog.

 

Ved rettslig behandling har jeg tro på at grunneier allerede står ganske sterkt dersom han ikke opptrer urimelig med tanke på leiekostnader og betingelser (husk å ta med forbehold om indeksregulering). Dette "negative samtykket" blir da bare et ekstra indisium på at naboen ikke hadde relevante innsigelser på dette tidspunkt. Det er ikke på dette samtykket denne saken står eller faller.

 

Det er normalt ikke de som _ikke_ klarer å svare på et slikt varsel som senere viser seg å være ressurssterke nok til å levere inn en stevning i ettertid.

[lippert]

Jeg har fått forståelsen av at naboen ikke er en person, men mange. Da er det viktig man sjekker matrikkelen og sender til alle hjemmelshaverne.

 

[LALUNA II]

Merkelig at dette ikke står i skjøtet ...ville kontaktekt kommunen igjen og spurt om de krever noe som ikke er befestet i et skjøte
Virker rart i mine ører at de kan kreve det uten et lovlig papir på det

 

Redigert 22.Juni.2017 av LALUNA II (see edit history)

[dieselfan]

lippert skrev 51 minutes ago:

Jeg har fått forståelsen av at naboen ikke er en person, men mange. Da er det viktig man sjekker matrikkelen og sender til alle hjemmelshaverne.

 

Det er 3 registrerte på den eiendommen når jeg ber om utskrift av naboliste

[Joltus]

Da er det kun de 3 du har å forholde deg til. Kommunen har oversikt over hvem som har eierforhold til naboene. Det er bare å spørre de hvem du må sende nabovarsel til i tilfelle byggesøknad. Så får du vite det. 

[lippert]

LALUNA II skrev for 6 timer siden:

Merkelig at dette ikke står i skjøtet ...ville kontaktekt kommunen igjen og spurt om de krever noe som ikke er befestet i et skjøte

 

Det kan være greit å huske på at rettigheter ikke nødvendigvis alltid står i et "moderne" skjøte. De kan finnes i gamle dokumenter. Men det er jo den som hevder å ha rettigheter som må dokumentere de.

[Guest Avmønstret#]

X10an skrev On 21.6.2017 at 12.31:

 i tillegg til nedbetaling av 2/3 av bryggens etableringskostnad over en 10-15 års periode.r.

 

Viktig da å ikke legge "dugnadskost" til grunn, men faktisk markedspris for hva jobben vil koste. Trådstarter har jo fått en pris så den er greit utgangspunkt. I tillegg kommer jo absolutt alle kostnader relatert til søknadarbeide osv. 

 

Kan det være en løsning å prøve å "prise naboene vekk fra brygga"? Dokumentere og sette opp et detaljert overslag over alle kostnader, absolutt alle. Pluss en relativt kort nedbetalingstid slik at oppstartskosten for å legge seg til brygga blir relativt høy..

[Ask]

"Det kan være greit å huske på at rettigheter ikke nødvendigvis alltid står i et "moderne" skjøte. De kan finnes i gamle dokumenter. Men det er jo den som hevder å ha rettigheter som må dokumentere de."

 

Det er rett, men ikkje nok.

Tinglysingsregisteret har såkalla positiv og negativ truverde. Dvs. at det som står der skal vera rett, og det som ikkje står der gjeld ikkje.

Det er unntak for det som kjøpar visste eller burde veta om når han kjøpte eigedommen.

Dersom naboane kan dokumentera avtalar med tidlegare eigar hjelper ikkje det naboane dersom Dieselfan ikkje visste eller burde visst om desse avtalane.

 

Ask

[LALUNA II]

Var det jeg og mente at det skal stå i tinglyst skøte

[dieselfan]

Vil samle familien neste helg og legge en strategi for veien vidre. 

 

Dere er alle velldig "på mitt parti" og jeg er vellldig glad for støtten, men det jeg trenger mest nå er "sparring". Håper noen kan provosere meg litt, ta naboen i forsvar, kritisere meg for mine valg etc etc

Jeg trenger å forstå hva som vil/kan møte oss i retten...  dersom vi ender opp med den varianten. ..

[Bonita I]

Er ikke lett å "oppkonstruere" gode argumenter fra nabo-siden, men ...... de vil sikkert hoste opp noe om at den bryggen de hadde anlagt (ulovlig) kostet maasssse penger, at de har hatt båt der så lenge at de har hevd selv om det ikke er tinglyst o.l.  (beste jeg kom på).  

Kommunen har vel implesitt antydet hva de mener med småbåt i.o.m. at de i utgangspkt kun ville tillate en 7,5 m brygge som skulle deles på tre.  Noe særlig større en ca 20 fot antar jeg derfor er uaktuell.  Mht kostnadene er det vel sånn at kommunen har regulert at de skal ha RETT til en småbåt - kostnadene blir privatrettslig, og det har ikke kommunen anledning i å blande seg bort i.  

Som andre har nevnt: Ta kontakt med en advokat - som skriftlig vil utarbeide et skriftlig tilbud til naboene som definerer alle forhold/kostnadsfordelinger/båtstørrelse mm.   Dersom de ikke aksepterer denne, så ta saken til jordskifteretten som har myndighet til å fastlegge ALLE forhold, både rettigheter, kostnadsfordelinger mm.  (Vinner du saken vil du også kunne få dekket alle advokatkostnader mm )   Kan ikke skjønne annet enn at du har en svært sterk sak dersom du tilbyr de 2,5m plasser - og kostnadsdeling for byggingen + en fornuftig årlig avgift for drift og vedlikehold.  

Når det gjelder rettigheter ut over at naboene kan legge en båt der; Kaien er privat - og andres bruk faller da inn under "allemannsretten".  Her går det klart frem at de ikke kan oppholde seg ser, bade eller lignende. 

[Ask]

Hei

 

Ein oppegåande advokat vil òg "sparra" med deg.

Han vil òg freista å sjå saka frå motpartane si sida, og gje deg råd utifrå ei vurdering motparten sine argument.

 

Ask

[X10an]

Bonita I skrev for 11 timer siden:

Ta kontakt med en advokat - som vil utarbeide et skriftlig tilbud til naboene (...) Dersom de ikke aksepterer denne, så ta saken til jordskifteretten som har myndighet til å fastlegge ALLE forhold, både rettigheter, kostnadsfordelinger mm.  (Vinner du saken vil du også kunne få dekket alle advokatkostnader mm)

Jeg klarer ikke se det er grunnlag for å få dekket egne saksomkostninger dersom man ikke saksøker noen. Og man kan ikke saksøke naboen for at han ikke er enig i avtalen din. I dette tilfellet må det vel være naboen som saksøker grunneier for at den seirende part skal kunne ha rett på å få dekket sine sakskostnader. Disse kostnadene blir raskt fra 15.000,- og oppover for den tapende parts egenandel dersom man har advokatdekning i forsikringen, i tillegg til at man som regel må dekke vinnende parts fulle kostnader (ikke bare forsikringens egenandel) slik at den økonomiske risikoen blir raskt meget høy for den som vil dra dette til retten.

 

Det er kanskje mulig man kan be jordskifteretten om å fastlegge slike prinsipielle forhold (uten at jeg vet noe om akkurat dette), men saksomkostningene må man nok ta på egen kappe da det i dette tilfellet ikke finnes en tapende part.

 

Sender du varselet jeg har snakket om tidligere vil du jo få motpartens argumenter i løpet av 14 dager. Bedre sparringspartner enn det finner du ikke her.

 

Pinkvin skrev for 15 timer siden:

Kan det være en løsning å prøve å "prise naboene vekk fra brygga"? Dokumentere og sette opp et detaljert overslag over alle kostnader, absolutt alle. Pluss en relativt kort nedbetalingstid slik at oppstartskosten for å legge seg til brygga blir relativt høy..

Denne løsningen fjerner effektivt muligheten for å kunne pleie et godt naboskap i all overskuelig fremtid. Om man dersom kommer med ett rettferdig og fornuftig priset tilbud vil dette ikke nødvendigvis bli husket som en krigserklæring av en oppegående nabo. En ting er at ei av naboens eks-svigermødre aldri vil komme for å be deg på vafler, men normale folk vil ofte ikke bygge opp sitt innvendige hat mot noe som for utenforstående (les: oss) virker rettferdig.

 

Det kan derimot fint fortsettes med samme årlige kostnad i evighet etter nedbetalingstiden på 10-15 år, og jeg ville virkelig ikke hatt med i en leiekontrakt at prisen en dag skal synke med mindre konsumprisindeksen gjør det samme. Den dagen bryggen er nedbetalt begynner man bare å "spare til ny brygge eller andre fasiliteter". Dette er det ingen som vil reagere på etter 15 år.

[LALUNA II]

Bare spør naboene om de har tinglyste papirer på båtrett hos deg ...Ingen papirer ingen rett .

[X10an]

LALUNA II skrev 6 minutes ago:

Bare spør naboene om de har tinglyste papirer på båtrett hos deg ...Ingen papirer ingen rett .

Naboenes bryggerett ligger i bryggens byggetillatelse. Ingen bryggerett, ingen byggetillatelse.... 

Redigert 23.Juni.2017 av X10an (see edit history)